Le nuove tutele in capo al compratore “sulla carta”

Se decidete di acquistare un qualsiasi immobile "sulla carta", ossia ancora da costruire, è bene sapere che il Legislatore è intervenuto in materia con un'importante decreto legislativo (il n. 122/05). Tale decreto introduce importanti norme a tutela del (promissario) acquirente, il quale, diversamente, incorrerebbe in pericoli evidenti (caso classico: il venditore fallisce, senza aver ultimato l'immobile in costruzione, ed il promissario acquirente non riesce a recuperare le somme a lui anticipate, a vario titolo).

LE NOVITA' IN MATERIA. Ebbene, andiamo ad analizzare quelle che sono le importanti novità così introdotte, precisando sin da ora che tale decreto si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) di immobili per i quali il permesso di costruire, o altra denuncia o provvedimento abilitativo, sia stato richiesto successivamente alla data del 21 luglio 2005:
1) Garanzia fideiussoria: il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare al promissario acquirente una fideiussione, all'atto della stipula del contratto, ovvero in un momento precedente, di un importo corrispondente alle somme ed al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso e debba ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà (restano escluse le somme che debbano essere erogate da un soggetto mutuante nonché quelle rappresentate da contributi pubblici). Tale fideiussione deve essere rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'art. 107 del D. Lgs. 1/9/93 n.385; deve garantire, nel caso di situazione di crisi del costruttore, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui detta situazione si è verificata. La fideiussione può essere escussa dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto o, ricorrendone i presupposti, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentro nel preliminare. Il mancato rilascio della fideiussione comporta la nullità del contratto che, però, può esser fatta valere solo dall' acquirente.
2) Assicurazione dell'immobile (c.d. "decennale postuma"): il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dello stesso (acquirente) e con effetto a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori. Tale polizza dovrà riguardare la copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi (ai sensi dell'art. 1669 c.c.), derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita o assegnazione.
3) Fondo di solidarietà: tale fondo è istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore. Il relativo contributo è posto a carico dei costruttori tenuti all'obbligo della fideiussione; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.

Avv. Marco Valerio Verni
E-mail: marcovale.verni@gmail.com

- 10 Aprile 2010