La locazione di immobili ad uso abitativo in Spagna

Per chi dovesse recarsi in Spagna per vari motivi (lavoro, studio, vacanza, etc.) e si trovasse nella necessità di locare un'abitazione, è utile sapere, sia pure in maniera sintetica, quali siano i suoi principali diritti e doveri. Anzitutto, occorre dire che la locazione di immobili, in Spagna, è regolata da una legge ordinaria del 1994 ("Ley de Arrendamientos Urbanos"). Il relativo contratto si realizza per iscritto e dovrà contenere i dati identificativi del locatore ("arrendador") e del locatario ("arrendatario"), una descrizione dell'immobile che si loca, la durata del contratto, il canone e tutte quelle clausole che sono rimesse alla volontà delle parti.

LA COSIDETTA "FIANZA". Al momento della firma del contratto, l'inquilino deve versare al proprietario una caparra ("fianza") in denaro, equivalente ad una mensilità di locazione, che gli sarà restituita allo scadere d quest'ultima (locazione); salvo che dalla stessa (caparra) non debbano essere distratte delle somme a titolo risarcitorio per eventuali danni causati dall'inquilino all'immobile durante la sua permanenza.

LA "DURACION". Quanto alla durata del contratto, premesso che le parti possono, in linea di principio, stabilirne la durata che più gli aggrada, occorre però evidenziare una importante distinzione:
a) Il contratto stipulato tra le parti  prevede una durata di locazione inferiore a 5 anni: in questo caso, il contratto, alla sua scadenza naturale, si proroga automaticamente (ed obbligatoriamente) di anno in anno, fino al raggiungimento dei 5 anni,  salvo che l'inquilino non manifesti al proprietario la sua intenzione contraria, con un preavviso di 30 giorni dalla data di scadenza.
b) Il contratto stipulato tra le parti prevede una durata di locazione superiore a 5 anni: in questo caso, invece, alla scadenza contrattuale, il proprietario potrà scegliere di non prorogare lo stesso, ma ne dovrà dare avviso all'inquilino  30 giorni prima della scadenza ; in mancanza di questo preavviso,  il contratto si prorogherà automaticamente per altri 3 anni, salvo che non sia lo stesso inquilino a comunicare al proprietario la sua volontà di non proseguire la locazione.

SPESE DI GESTIONE ("GASTOS"). Quanto alle "spese di gestione", occorre distinguere tra spese generali (ossia quelle derivanti dall'uso "corrente" dell'immobile: condominio, ascensore, servizi di vigilanza,etc..) che sono a carico del proprietario, e spese riguardanti tutti quei servizi di cui l'inqulino usufruisce individualmente (denominate anche "cantidades asimilidas a la renta": acqua, gas, telefono, elettricità, etc.), che saranno posti a carico di quest'ultimo (salvo patto contrario).

L'ESTINZIONE ("EXTINCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO"). Il contratto di locazione si estingue, oltre che per la scadenza naturale del termine pattuito, anche per cause imputabili alle parti. In particolare, il proprietario potrà risolvere il contratto "ad nutum", ossia senza alcun preavviso quando l'inquilino:
a. Non paghi il canone di locazione;
b. Sublochi l'immobile ad una terza parte, senza il consenso del proprietario stesso;
c. Causi intenzionalmente danni alla casa o realizzi opere pericolose o illecite;
d. Da ultimo, quando l'abitazione cessi di essere "prima casa" per l'inquilino.
Dal canto suo, l'inquilino potrà risolvere il contratto quando il proprietario non si adoperi per realizzare tutti quei lavori necessari a rendere l'abitazione vivibile oppure quando disturbi l'inquilino nell'utilizzo della stessa.

IL GIUDIZIO ("RECLAMACIONES"). Generalmente, le questioni relative alle vicissitudini contrattuali si svolgono nell'alveo di un processo civile ordinario (simile a quello italiano), salvo che per casi tassativi per i quali avrà luogo il c.d. giudizio orale ("juicio verbal"):
a. In caso di sfratto dell'inquilino per non aver pagato il canone di locazione o delle spese di gestione;
b. In caso in cui si eccepisca l'estinzione del contratto per scadenza naturale del termine.

Avv. Marco Valerio Verni

- 10 Luglio 2010