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L'AVVOCATO RISPONDE

Il pagamento delle spese condominiali arretrate nel caso di vendita di appartamento

La responsabilitÓ solidale tra le parti e la sua derogabilitÓ

Quando si acquista un immobile sito in un condominio, sarebbe buona precauzione assicurarsi che chi vende sia in regola con il pagamento delle relative spese condominiali. Infatti, secondo l'art. art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ. "Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Questo vuol dire che,  qualora il suddetto venditore abbia degli arretrati, e non venga pattuito diversamente con l'acquirente, l'amministratore del condominio potrà chiedere l'adempimento tanto all' uno quanto all'altro (c.d. responsabilità solidale). In particolare, nei confronti dell'acquirente, a mente dell'articolo citato, potrà pretendere le somme imputabili sia all'anno relativo alla vendita sia a quello precedente. Chiaro il rischio per chi compra: vedersi notificare un decreto ingiuntivo, salvo il pagamento spontaneo e tempestivo.

E' bene chiarire, però, che qualora si verificasse ciò, l'acquirente potrà successivamente agire nei confronti dell'originario proprietario per le dovute restituzioni. Naturale domandarsi: è possibile per l'acquirente mettersi al riparo da tutto ciò? La risposta è certamente positiva e trova la sua causa nella derogabilità della suddetta responsabilità solidale: l'acquirente, infatti, può benissimo pretendere di inserire nel contratto di compravendita una clausola che lo esoneri dal pagamento delle spese condominiali arretrate, qualora esistenti (per verificare ciò, il compratore può farsi autorizzare dal venditore a visionare la documentazione contabile del condominio tenuta dall'amministratore). Così, nel caso quest'ultimo dovesse avanzare pretese creditizie nei confronti di detto acquirente o, peggio, provvedere a fargli notificare il famoso decreto ingiuntivo, costui ben potrà opporsi, forte della deroga al principio di responsabilità patrimoniale solidale preventivamente pattuita.

Avv. Marco Valerio Verni

29 Settembre 2011

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